青岛西海岸墨香居项目深度分析报告

一、项目概况：海信赋能的低密度学区盘

墨香居是开发区热门新盘，由海逸开发，但**海信深度参与全流程并提供后期物业服务**（海信物业），品质有保障。

• **规模**：共6栋楼（3栋小高层 + 3栋洋房），约300户。
• **密度**：容积率仅 **1.8**，属低密度社区，园区中心景观和绿化已成型，居住舒适度优于周边高密度项目。
• **品质**：对标海信系产品品质。

二、区位与核心配套：学区为锚，地铁+商业加持

1. 区位定位：实验中学学区边缘，低密度宜居板块

• **核心位置**：位于钱塘江路，划片在**实验中学学区**范围（最北界限），是距离学校最远的小区之一。
• **环境界面**：周边有厂房（后期规划清理），区域界面有望改善。
• **噪音提示**：北靠昆仑山路，部分楼栋可能受交通噪音影响，对噪音敏感者需实地考察。

2. 核心配套：学区+地铁是最大亮点

• **教育（核心）**：**实验中学学区**是硬通货，周边有秦皇岛小学，教育资源支撑房价稳定。
• **交通**：距地铁站约 **600米**，地铁出行便利。
• **商业**：周边3公里内有商家中心（清明后价格降至1.3万/平），生活便利性尚可。

三、产品与价格：小户型为主，总价可控的学区房

1. 产品线：聚焦刚需与刚改，户型得房率高

户型面积	定位/特色	总价区间 (约)	潜在风险
**89平** (小三居)	紧凑三居	170万 - 180万 (1.9万-2万/平)	面积小，功能性有限，未来流通性较弱。
**110-111平** (主力)	精装三居，动静分离，得房率高	200万以内	主力户型，性价比高，推荐。
**119平** (改善型)	空间升级，适合对空间有要求的家庭	约210万 (1.75万/平起)

2. 价格与优惠：存在学区溢价，总价门槛适中

• **单价范围**：1.75万 - 2.35万/平（高层/小高层1.75万起，洋房2万+）。
• **总价门槛**：200万以内可入手精装三居，符合开发区学区房主流预算。
• **市场对比**：当前价格因实验中学学区存在溢价，但综合品质优于同价位学区竞品（如江山丽城）。

四、市场表现与客群：学区刚需为主，销售热度高

1. 销售数据与客群画像

• **热度**：2025年6月单周认购6单，位列西海岸热点成交楼盘前三。
• **客群**：以**“学区刚需”家庭**为主（孩子2026年及以后入学），部分中老年客群认可海信物业和低密度环境。

2. 竞争优势（与竞品对比）

• **对比青城汉章二期**：交房更早、园区成型、海信物业保障。
• **对比江山丽城**：品质、物业、绿化全面占优（江山丽城更近学校但受噪音影响）。
• **对比半山云镜**：品质更稳定，且墨香居有实验中学学区（半山云镜无）。

五、核心优势与潜在风险

1. 核心竞争力

• **品牌与物业**：海信品质深度参与，专属会所，品质优于区域多数刚需盘。
• **学区保障**：实验中学学区是硬通货，对房价抗跌性有明显支撑。
• **低密宜居**：容积率1.8，绿化成型，居住舒适度高。

2. 潜在不足

• **位置较偏**：学区内离学校最远之一，周边短期界面一般。
• **噪音影响**：靠近昆仑山路，部分楼栋可能受交通噪音干扰。
• **户型局限**：89平户型功能性有限，建议优先选择110平以上户型以保障未来流通性。